对物权法草案中建筑物区分所有权规定的几点看法

广东广立信律师事务所    龙伟文

〔摘要〕 物权法草案中关于建筑物区分所有权的规定还有待完善。其中，应在物权法的共有关系中规定建筑物区分所有权，并应对建筑物的共有和区分所有部分作详细区分。

〔关键词〕 物权法草案 共有  建筑物区分所有权

 物权法草案第87条规定了建筑物区分所有权，但仍存在不少问题需要完善，以下是笔者的一些看法：

 一、应当规定在共有关系中规范建筑物区分所有权。

 应当在物权法的哪个章节规定建筑物区分所有权,是在立法上规定建筑物区分所有权首先要解决的问题。这个问题的解决与立法上如何认定建筑物区分所有权的法律性质密切相关。对于建筑物区分所有权内容的界定，理论上和立法上，存在三种不同学说：

 第一种是“一元说”，该学说分为“专有权说”和“共有权说”。根据“专有权说”，建筑物区分所有权是区分所有权人对其专有部分的所有权。目前, 世界各国民法理论上和立法上均不采纳专有权说。“共有权说”则认为建筑物区分所有权是建筑物区分所有权人对建筑物的持份共有权。

 第二种是“二元说”，该学说认为建筑物区分所有权是区分所有权人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权。王利明教授主持的中国物权法草案建议稿中采用该学说。

 第三种是“三元说”，按照该学说，建筑物区分所有权为所有权人对建筑物专有部分的专有权和共有部分的共有权,以及对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务的社员权，三元说克服了一元说和二元说的缺点,是目前物权法理论的主导性学说。

物权法草案第73条将建筑物区分所有权的性质认定为对专有部分的专有权，对共有部分的共有权和共同管理权，并在第75条规定在转让建筑物专有部分的情况下，专有权、共有权和共同管理权应当一同转让。可见草案采取了三元说。但是，在物权法草案体例编排上,却将建筑物区分所有权规定在第二编“所有权”中，将其与一般规定、国家、集体和私人所有权、相邻关系、共有以及所有权取得的特别规定并列在一起,这显然违反逻辑。对建筑物区分所有权中专有权的享有和处分适用的是所有权行使和处分的共同规则。但是，因建筑物的特点，对建筑物共有部分共有权的行使却施行许多不同于一般共有关系的规则，比如在对建筑物共有部分产生的维修、改建等费用。建筑物区分所有权与一般物的所有权的区别主要就在于其共有规则不同。因此，宜将“建筑物区分所有权”改称为“建筑物之共有”，规定在物权法“共有”一章中。

 二、建筑物区分所有权的内容和权利范围应当更为明确、具体

 物权法草案第73条将建筑物区分所有权定义为：“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有专有权，对专有以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，除了该定义之外，从物权法草案中其他关于建筑物区分所有权的规定中均找不到建筑物专有部分、共有部分的相关定义。

 上述定义并不明确，首先是“等”字指的是什么？接下来就是“专有部分”是否只包括住宅和商业用房？临时建造的住宅、工商业用房、军事用房、工程用房是不是也是专有部分?这些建筑物都适用建筑物区分所有权的法律规定吗?

实际上，建筑物区分所有权的法律规定不会因为建筑物经济用途的不同而不同，因此将建筑物分为住宅和商业用房等，这种区分不仅不能穷尽建筑物的范围，不能有助于区分清楚何为专有部分，而且在关于建筑物区分所有权的立法中也没有任何法律意义，显见采取这种方法来解决建筑物区分所有权的基本问题是比较困难的。

笔者认为，应当对建筑物区分所有权中专有部分和共有部分作明确规定：

（一）应当对专有部分作明确规定，规定建筑物专有部分为“建筑物中构造上具有独立性,能被单独使用和具有独立经济用途的部分”，除非当事人、法律或者习惯另有约定或者规定，区分建筑物所有权的专有部分的范围由墙壁、柱、地板、天花板等边界部分厚度的中心线所组成，但是为建筑物正常整体功用和安全而铺设的管线除外。建筑物区分所有权人对专有部分的使用和处分，不得危害建筑物的安全和已经存在的整体功用，损害相邻部分业主的相邻权和全体业主的共同利益。建筑物专有部分属于两个或者两个以上的人所有时，适用建筑物区分所有权的规定。这样，不仅明确了建筑物区分所有权人其专有所有权的范围，明确了建筑物面积测算的标准；同时，也明确了在房屋装修、安装设施时，对建筑物共有部分的使用界限和范围。

（二）物权法草案规定专有部分之外的其他部分均属“共有部分”这一规定是原则性规定，但不尽完善。

建议以列举的方式,进一步列举哪些是共有部分。同时，要明确除非经业主大会中代表建筑物价值2/3以上且占有2/3面积以上的业主表决同意，并且不妨碍共有人对共有物的使用，否则不得分割建筑物的共有部分。

（三）应当明确建筑物顶层的高空开发权由所有全体业主所有，而不是建筑物开发商所有。

建筑物顶层的高空开发权应由全体业主所有。经业主大会中代表建筑物价值2/3以上且占有2/3面积以上的业主同意，应允许在不损害建筑物安全、采光、通风、美观和现有的整体功能的条件下,并取得相应的土地使用权的前提下,在建筑物顶层建设新的楼层。新建楼层的所有收益应当按照各个业主所占有的面积向各业主进行分配。

 建筑物顶层平台的空间开发权亦应属全体业主所有。个别业主仅可在不损害建筑物安全、采光、通风、美观和现有的整体功能的条件下使用该平台，但是无权建设任何建筑物。

 另，地下建筑的所有权人,尤其是储存室、地下室的所有权人,可以在不损害建筑物安全、通风、美观和现有的整体功能的条件下使用该地下建筑，但是无权挖掘和进一步开发该地下建筑物。建筑物的地下开发权由全体业主共有。

（四）物权法草案在第76条第2款规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。该条规定基本合理，但应进一步明确：车位归属于业主专有或者建筑物的建设单位所有，业主欲购买车位时，建设单位不得无故拒绝；建筑物业主购买车位享有优先权。

〔参考文献〕

[1] 王利明，《中国物权法草案建议稿及说明》

[2] 梁彗星，《中国物权法草案建议稿》

[3] 刘凯湘，《物权法原则的重新审视》

[4] 中国全国人民代表大会法制工作委员会，《中华人民共和国物权法征求建议稿》

[5] 王利明，《物权立法若干问题新思考》