房屋租赁事关生活安定，是普罗大众格外关心的社会问题。伴随着房屋租赁市场火热不减，与之相关的合同纠纷也是日益普遍，俨然成为了社会生活中最为常见的几类法律纠纷之一。本文，由广立信律师事务所袁雄伟律师将向大家介绍该类型纠纷中几个常见的法律问题并予以分析。

请求解除合同的诉讼费标准

根据国务院制定的《诉讼费交纳办法》规定，诉讼费根据诉讼请求的标的额按一定比例计算，但请求确认合同效力、解除合同或者继续履行合同时如何计算和收取诉讼费，《诉讼费交纳办法》没有作出明确规定。

笔者在经办了多起房屋租赁合同纠纷案件，并查阅了大量广东省各级人民法院、最高人民法院同类收取诉讼费的案例，得出当前法院计算该类案件诉讼费的方式如下：当事人请求确认合同效力、撤销合同的，应以合同标的总额作为诉讼请求标的额，据以收取诉讼费；当事人请求继续履行合同、解除合同的，应以合同未履行部分的标的总额作为诉讼请求标的额，据以收取诉讼费。

因此，对于涉及租金、违约金等争议金额不大，但涉及较长的租期或较大的租金金额的案件，请求确认租赁合同效力、解除合同或者继续履行合同时，可能面临诉讼费金额巨大甚至超过争议金额的困境。当事人在提起诉讼前，应当对此予以充分的考虑。

租赁合同效力认定

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

根据上述规定，当事人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租所签订的租赁合同，应当认定无效。

对于无效的租赁合同，一方当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋使用期间的费用会得到法院支持，但关于没收租赁保证金、违约责任等条款均因租赁合同无效而无效，相关请求也不会得到支持。另外，对于承租方因承租房屋所支出的房屋装修改造等投入损失，法院会根据过错程度由出租方和承租方按照一定的比例承担（一般情形下法院会判令双方各承担50%）。

请求继续履行合同的诉讼风险

在部分租赁期限较长的房屋租赁关系中，因经济发展迅速导致合同订立时约定的租金标准远低于市场行情变化后的租金标准，部分出租方可能会采取强行收回租赁物等违法方式终止租赁关系或逼迫承租方调整租金标准。在此情况下，承租方能否通过诉讼方式请求出租方交付租赁房屋、继续履行租赁合同呢？

《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第五百七十七条均明确规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

从上述法律规定来看，承租方要求出租方承担交付租赁房屋、继续履行合同义务的违约责任是有明确法律依据的。但是，司法实践中法院一般是不支持该诉讼请求的，法院给出的理由是：租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。

现双方就租赁物发生争议并提起诉讼，可见双方之间的信任基础已经丧失，而租赁合同的未履行期间还有很长，并非短时间内即可履行完毕，出租方不愿继续履行合同，因此继续履行合同的基础亦不复存在故对承租方诉请出租方继续交付涉诉租赁物使用不予支持，同时还会确认租赁合同于出租方收回租赁物时已实际解除。

因此，当事人在提起诉讼时，应当谨慎选择请求继续履行租赁合同的诉讼方案。

民法典颁布和实施前，相关法律法规对租赁合同关系中一方当事人行使解除权的期限没有明确规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。

那么，在当事人未能在一年的除斥期间内行使解除权导致解除权消灭、而违约方持续存在违约行为的情形下，当事人能否主张解除权呢？对此问题，民法典也没有作出明确规定。

笔者认为，如果解除权消灭后违约方存在持续违约的情形，则应当赋予守约方再次行使解除合同的权利，否则将不利于保护守约方。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十三条规定，“合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持”。该条规定应当作为参考并被吸收进今后的法律或司法解释中。

特别声明

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