【内容摘要】行为人通过伪造身份证明、委托公证书等盗卖他人房屋的案件不断增多，而相关法律法规对盗赃与诈骗所及财物应如何处理没有作出明确规定，司法实践中对此类问题一直有不同的认识和做法。本文拟通过对一个盗卖房屋的案例分析引出善意取得制度及不动产登记机构错误登记损害赔偿的相关问题，以期对法律工作者在处理类似案例时能够提供参考。

【关键词】善意取得  盗赃  登记错误  赔偿责任

一、案例

2010年2月，刘杰将位于佛山市某小区的临街商铺出租给自称王国庆的男子，王国庆以办理商铺租赁许可证及工商登记等手续为由向刘杰借取了该商铺的房产证，并利用该房产证伪造了一本假房产证交还给刘杰，自己留下了真实的房产证。随后，王国庆又伪造了公证委托书等材料，伙同他人作为刘杰的代理人到登记机构办理商铺过户手续。登记机构经审核认为王国庆等人提交的房产证真实，在公证委托书及身份证进行实质审查的情况下，将商铺产权登记到了王国庆的名下。此后，王国庆又通过房产中介公司将该商铺以180万元的价格转让给了买受人李新华，并办理了产权登记过户手续、交付了商铺钥匙。两个月后，刘杰到商铺找王国庆收租时发现，商铺已经被买受人李新华占用。刘杰要求李新华交还商铺，李新华拿出房产证表示自己已经购买了该商铺，并取得了该商铺的所有权，不同意退铺。刘杰于是到公安机关报案，但案件始终未能告破，王国庆下落不明。

二、问题的提出

本案的焦点问题在于，刘杰是否能够通过司法途径取回商铺所有权？无论该商铺的所有权最终归属为刘杰或李新华哪一方，另一方都将遭受商铺或价款丧失的后果，那么受损害方的损失如何救济？登记机构是否应承担错误登记所产生的上述后果的赔偿责任？在对本案进行分析之前，我们有必要先对不动产善意取得制度中的与上述案例有关的几个法律问题进行简单分析。

善意取得制度的设立是为了维护财产的动态安全，在牺牲原所有权人的利益的基础上保护善意行为人的利益。根据《物权法》第106条的规定，善意取得制度的适用前提是善意第三人因信赖标的物所表现出的“权利外观”而与无权处分行为人发生交易，并以合理的对价受让标的物。那么，是否具备上述条件就一定导致善意取得制度的适用呢？刑事犯罪中的赃物是否适用善意取得制度呢？在司法实践中，赃物的原所有权人能够通过刑事途径取回赃物吗？下文将结合本案对以上几个法律问题作出详细分析。

三、救济途径分析

本案中的受害人刘杰要想追回被盗卖的商铺或弥补相应的经济损失，有刑事、行政、民事三种司法救济途径可供其选择，下面我们对三种救济方式分别作出分析。

1、刑事救济

受害人选择刑事救济方式，就是希望能够通过公安机关、人民检察院或者人民法院将赃物追缴后退还给受害人。那么，赃物的认定及处理由什么部门决定呢？

《刑事诉讼法》第198条规定，“公安机关、人民检察院和人民法院对于扣押、冻结犯罪嫌疑人、被告人的财物及其孳息，应当妥善保管，以供核查。任何单位和个人不得挪用或者自行处理。对被害人的合法财产，应当及时返还。对违禁品或者不宜长期保存的物品，应当依照国家有关规定处理。” 

公安部制订的《公安机关办理刑事案件程序规定》第222条规定，“对扣押的犯罪嫌疑人的财物及其孽息中，作为证据使用的实物应当随案移送；对不宜移送的，应当将其清单、照片或者他证明文件随案移送。待人民法院作出生效判决后，由扣押的公安机关按照人民法院的通知，上缴国库或者返还受害人，并向人民法院送交执行回单。”

根据以上规定可知，在刑事诉讼中犯罪嫌疑人或者被告人违法犯罪所获取的财产，是否能够定性为赃款赃物，只能够由国家授权的特定司法机关或者行政执法机关通过法定程序作出的生效裁决来确定，公安机关是没有权利将涉案款物认定为赃款赃物的。因此，我国《刑法》关于“犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔”的规定应当仅适用于人民法院，即只能由人民法院对赃物的处理作出相关裁决或决定，公安机关决定追缴或退还涉案财物是没有法律依据的。

另外，并非所有被认定为赃物的受害人的合法财产都应该追缴并返还给受害人的。最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》第11条规定：“行为人将财物已用于归还个人欠款、货款或其他经济活动的，如果对方明知是诈骗财物而收取，属恶意取得，应当一律予以追缴；如确属善意取得，则不再追缴。”这些规定表明，追缴或扣押的财物并非一律退还给原所有权人，如果买受人取得犯罪嫌疑人犯罪所得财物符合善意取得的适用条件，则可以成为相应财物的所有权人，依法享有其所有权。

本案中，刘杰向公安机关报案，但是案件始终未能侦破，犯罪嫌疑人王国庆下落不明，刑事司法审判程序无法启动，已经被李新华以市场价购买并已经转移权属登记的涉案商铺将无法通过人民法院的裁决被认定为赃物，在此情形下，经办此案的公安机关根本无权对该商铺进行追缴、退还。所以，不论赃物是否适用善意取得制度，受害人刘杰的商铺都无法通过刑事救济方式追回。 

2、行政诉讼

本案中，房管局作为房屋产权登记机构共实施了两个行政行为，其中一个是将商铺产权从刘杰转移登记到王国庆名下并出具以王国庆为权属人的产权证，另一个是将商铺产权从王国庆转移登记到李新华名下并出具以李新华为权属人的产权证。那么，商铺的原所有权人刘杰是否可以向法院申请撤销这两个行政行为呢？

对于房管局将产权登记到王国庆名下的行为，由于办理该证的公证书是伪造的，房管局据此进行的颁证行为应属无效，依法应予撤销，但是王国庆在此后又将商铺转让给了李新华并办理了产权登记过户手续，王国庆的产权证已经注销，已经不具有可撤销的内容，所以法院只能确认房管局颁发产权证给王国庆的行政行为违法。对于房管局将产权登记到李新华名下的行为，虽然王国庆取得该商铺权属的过程违法，其是否实际取得该商铺权属还有争议，但在该商铺产权已经登记在王国庆名下后，房管局根据其申请办理产权转移登记的整个过程都是合法的，房管局没有义务对转让方取得房屋权属是否合法作出审查，因此，李新华的房产证也无法撤销。

对此问题，最高人民法院在《关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》的司法解释（[2008]行他字第15号）中已经作出了明确规定：“人民法院在审理有关房屋登记行政案件中，发现涉嫌刑事犯罪问题的，不应将该案全案移送公安机关处理，而应区别不同情况分别处理：一、第三人购买的房屋不属于善意取得，参照民法通则第五十八条和合同法第五十二条、第五十九条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。二、第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。三、如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。”因此，人民法院在撤销产权转移登记行为过程中还要对受让人是否善意取得标的物进行审查，本案中买受人李新华的购买行为无疑符合善意取得条件，那么人民法院将不能撤销李新华的房产证并将涉案房屋转登记至刘杰名下。

3、民事诉讼

从民事角度考虑，买受人李新华以合理的价款受让商铺，且没有任何证据证明其与王国庆之间有恶意串通之嫌，且李新华已经办理过户手续并取得了产权证，属于不动产善意取得。根据《物权法》第106条的规定，原产权人刘杰请求确认王国庆与李新华之间的房屋买卖合同无效、房产恢复登记到其名下的诉讼请求显然是无法得到法院支持的。同时，因王国庆下落不明，即使刘杰对王国庆提起侵权之诉，也难以通过诉讼获得实际的赔偿。因此，本案通过民事诉讼的司法救济途径将无法达到弥补损失的效果。

综上，被盗卖商铺的原所有权人刘杰无论是从刑事还是行政、民事途径，都不可能取回被盗卖房屋的所有权，其唯有通过向登记机构提起行政诉讼要求损害赔偿这个途径才有可能挽回经济损失。但司法实践中，这一救济途径仍然面临着很多现实问题，包括登记机构在办理产权登记时的职责是实质审查还是形式审查、登记机构承担的是过错责任还是无过错责任、赔偿的范围仅限于直接损失还是包括预期利益损失等，这些问题都有待今后的立法和司法部门予以明确。

四、总结

在房地产登记骗案频发的当下，有些地区的登记机构采取了将申请人提交的《公证书》转递给相应公证部门复核、对房地产权证进行指模加密等措施来预防房屋遭盗卖。另外，物权法也对不动产登记中登记机关错误登记的相关问题作出了一些规定，但这些规定都过于原则，可以说是对盗赃与诈骗所及财物的处理问题在立法上采取了回避的态度，总体上给当事人对登记机构提起赔偿诉讼的指引并不明确，而现行法律法规的不明确给当事人、律师、法官解决和处理相关纠纷造成了极大的困扰。

笔者认为，解决问题的最好办法就是设立全面统一的物权登记机构，并通过立法、司法解释等方式对登记机构错误登记赔偿责任的性质、归责原则、赔偿范围、诉讼程序等问题作出明确规定，我们期待即将出台的《物权法》司法解释能够对此作出规定，以给我们法律工作者在司法实践中提供指引。