[内容提要]  根据我国民政部2001年---2008年每年公布的《民政事业发展统计报告》统计：我国从2003年开始，离婚率每年递增，每年的离婚人数都比上年增加10万以上。而国人对“安居乐业”的要求，导致了人们对不动产的热爱，使得我国房地产事业近年得到了迅猛发展，房产成为大部分家庭都有的重要财产。当房产和以上的离婚数据相遇时，争议和麻烦也就必然在法律领域有所体现。本文就离婚案件中涉及商品房、农村房屋、房改房三个方面的种类和难点，以及对策进行作一粗浅的探讨，旨在抛砖引玉。

关键词：房产分割种类 房屋证取得时间  房屋增值

一、前言

当已成为人们“安居乐业”之重要指标的房产和每年递增的居高不下的离婚数据相遇时，争议和麻烦也就必然在法律领域有所体现。本文就离婚案件中涉及商品房、农村房屋、售后公房三个方面的种类和难点，以及对策进行作一粗浅的探讨，旨在抛砖引玉。

二、商品房的分割

商品房是按照市场规则，买卖双方平等地协商房屋的价格、质量等各要素的商业合同行为。在实践中，商品房的分割占了离婚后房屋分割的大头，而且情况相当复杂。主要可分为以下几种类型。

（一）夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，离婚后房屋如何分割？

这是最简单，也是最好处理的一种情形。

首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。

（二）夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割？

既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定也是如此的。

（三）夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割？

如果单从法律关系分析此种情况，许多人认为：该房屋就是婚前财产。因为房屋买卖的行为已经在婚前就完成，无论购房方是否结婚，他都会支付按揭款，也会得到房屋的产权证。夫妻双方在婚后共同支付的按揭款只是归还的银行贷款债务，已经和购房行为没有任何关系。所以，这样的房屋就是婚前财产，对方能够分到的就只有共同支付的按揭款的一半。

笔者赞成是婚前财产，但是认为只是分割给对方共同支付的按揭款的一半这样有违公平。特别是当婚姻关系的时间较长的时候，由于双方共同供养按揭房，导致另一方丧失了自己购买房屋的机会（一个家庭供养两套按揭房的可能性小），如果在离婚时，只是分割给对方共同支付的按揭款的一半，而对房屋的增值没有处理，这显然不公平，至少对共同支付按揭款后增值的部分就应该得到更公平的处理。

 那么如何处理上述房屋的增值呢？

有一种观点认为“因为《婚姻法司法解释（二）》已规定婚姻关系存续期间一方以个人财产投资的所得属夫妻共同财产，那么一方用婚前个人财产支付首付款购买的房屋升值所产生的收益，认定为夫妻共同财产较为妥当。”

笔者认为如何确定一方用婚前个人财产支付首付款购买的房屋属于个人财产的投资，是需要探讨的问题。目前，大部分老百姓还是为了自己居住而购买房屋，不排除理财性质的投资情况存在，但我国《婚姻法司法解释（二）》第十五条列举的投资性财产包括有价证券和未上市股份有限公司股份两大类，排除了房屋作为投资性财产。最高人民法院民一庭认为“一方婚前所有的房屋出租而未通过共同劳动所取得的房屋租金等，认定为一方的财产比较适宜。”

  综上，笔者认为因增值部分是附属于房屋的，夫妻一方共同按揭支付贷款，这一部分资金被夫妻另一方（买受人）占用，直接导致了夫妻另一方在婚姻存续期间的投资机会、投资规模以及生活品质受到一定的限制和影响，如果把房屋增殖部分一概作为个人财产处理，是对夫妻之间可能的分工和其各自对家庭的贡献的漠视，也显失公平。毕竟，该房屋凝聚了夫妻另一方配偶的贡献，有权得到补偿。如果把房屋增值部分一概作为夫妻共同财产来对待，对支付首付的夫妻一方是不公平的。依从实践，笔者觉得在离婚案件中，若一方主张分割房屋增值部分，夫妻双方对此不能达成协议的，可对离婚时的房屋市场价值进行评估，评估后的价值与购买时价值之间比率作为房产增值率。按补偿额＝以婚后共同偿还银行按揭款的数额×房产增值率×50%的方式和本着照顾子女和女方的原则，对婚后参与还贷款的夫妻一方进行分配比较合适。

（四）夫妻一方婚前付了部分房款（首付款），但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割？

有学者认为属于婚前个人财产的理由是：买方已在婚前通过银行借款的方式支付了全部的购房款，买卖合同义务已经履行完毕，一方已在婚前取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，不涉及到夫妻共同劳动的投入和付出，故诉争房屋的财产权利取得是一方在婚前就已经得到；而认为属于夫妻共同房产的认为，应严格依据《物权法》第九条的规定，如果房产是在婚后才登记取得，则该不动产财产权利应视为婚后所得，依据《婚姻法》第十七条的规定，故应当认定为婚后取得的夫妻共同财产，婚前一方已支付的首付款及已按揭还款，应视为夫妻共同债务对待。

笔者认为：认定房产是否是夫妻共同财产应以《婚姻法》的立法本义来分析，判断夫妻共同财产的标准应有两个：一个是在婚姻关系存续期间取得财产权利，另一个是夫妻共同劳动，生产，经营所得。《婚姻法》确立夫妻共同财产制的本意就是鼓励夫妻为家庭共同作出自己的贡献，促进维系平等和睦的家庭关系。所以在判断某一项财产是否是夫妻共同财产的根本标准，要看双方在婚姻维系过程中是否是共同劳动所得，是否是以不同方式为家庭财产的获得作出各自的努力。《婚姻法》的财产关系的确定相对于《物权法》来说，应是特别法，在处理夫妻内部财产关系时，确定夫妻财产权利归属，应优先适用《婚姻法》的基本原则。只有在处理夫妻与第三人之间的对外财产关系时，才能适用《物权法》的公示公信原则，婚前购房一方已在与对方共同生活之前通过自己的付出得到房产权益，只不过还没有从债权过度到物权，婚后随着产权登记条件的成熟，该方当事人才办理相关手续，此时只是财产权利

形态的自然转化，并未发生财产来源的实质性变化。

综上，笔者赞成是婚前财产，房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产。毕竟，财产权益在婚前签订购房合同后就已经取得，房产证是婚前订立的购房合同及付款行为的结果而已。

（五）夫妻一方在婚前以其个人名义购买的按揭房屋（支付首付款），婚后双方共同支付按揭款，到离婚诉讼时尚未取得所有权证的，该按揭房屋如何定性及分割？

上述情况在司法实践中常见的纠纷，夫妻双方对离婚没有异议，其矛盾的焦点之一是对该房屋的归属问题发生了争议。根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。如果离婚时，争议的房产的产权证还没有发放，人民法院要么告之当事人申请中止审理，待产权证发放下来再作处理；要么先判使用权归属，而后产证下来，再由争议方另行起诉要法院处理。这类房屋包括当事人用标准价购买的拥有部分产权的房改房以及当事人购买的但在离婚时还未能办理产权的各类房屋。最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：（1）购买福利性政策房屋；（2）购买商品房；（3）购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的。    

（六）父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割？

在现实生活中，因为父母将自己出资购买的房屋赠与给夫妻一方或者夫妻双方，发生争议的，处理起来比较好操作，可以根据《婚姻法》第十七条和第十八条及有关解释来解决。

离婚案件中，出现比较多、争议大的是，父母为子女结婚购房而出资（笔者理解为资金）如何确定归属。《婚姻法司法解释（二）》第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”有的学者认为，在按本条规定认定赠与时应该区分子女与父母共同生活居住的还是子女已经单独生活的，后者还得区分父母为子女出资购置房屋还是父母在子女购置房屋时出资，一定要慎重。

笔者认为从本条整体和立法精神来看，本条解决的是父母在子女购置房屋时的“出资”问题，把父母的“出资”行为认定为赠与，而不是父母自己作为共同有人购置房屋，也不是作为借款人为夫妻双方提供援助。本条的关键是如何判定父母的“出资”是赠与给一方还是夫妻双方。赠与合同均体现了赠与人强烈的个人意愿，均具有很强的人身性。我国《婚姻法》将婚后赠与所得财产作为夫妻共同财产为原则，归夫妻一方财产为例外。在确定父母“出资”赠与一方还是赠与夫妻双方，关键在于父母的意图，即意思表示。这里，笔者要考虑的是，父母意思表示的行使时间，即父母意思表示在何时表示才是父母的真正意思表示？表示的时间性，司法解释没有给予规定，这就给实务中带来操作困难。一旦，夫妻双方当事人出现离婚，父母往往会明确表示“出资”行为只赠与自己子女的，推翻以前的表示或者根本不承认曾经表示过赠与夫妻双方。当然，夫妻另一方有证据证明赠与夫妻双方的除外。在实务操作中，由于制度的不统一，处理的结果不同。笔者认为，不管是从法理、情理还是从父母的本意出发，应该以父母出资时的意思表示为其真正的意思表示，而不是离婚时或者发生纠纷时的意思表示。

在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

（七）房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割？

比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将主动追加第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

（八）婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割？

在实践中这样的情况主要是，男女恋爱期间感情觉得不错，婚前商议买房子。后双方共同出资，出于各种原因，购房合同及房产证上只写了一方的名字，另一方没有写进去。两人结婚后因感情破裂决定离婚，此时，一方不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下，一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决另一方给予适当补偿。

三、农村房屋的分割   

目前，我国对农村房地产权和城市房地产权实行二元制的管理体制。即农村房屋所占用的土地所有权的主体是农村集体经济组织的，国家对农村房屋至今未建立起登记制度。农村夫妻共同共有的房地产权的分割可以参照城市夫妻共同共有的非房改房的分割办法。  　

        1、婚前一方建造的房屋    

对一方婚前建起的房屋，结婚后夫妻双方共同居住使用的，如果双方没有相反的约定，这样的房屋由于是一方婚前所得，属于婚前财产，只能判给婚前所属的一方所有。    

        2、婚前一方建造，而建造房屋所欠的债务是夫妻结婚后用婚后共同财产偿还的 

这样的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能视为夫妻共同财产，只能判给婚前所属的一方所有。但是因建房所欠的债务用了婚后共同财产返还，因此，得到房子的一方应当补偿房价的一半给另一方（如果是建房的部分债务由婚后共同财产偿还的，那么得到房子的一方应当给另一方相应的补偿）。      

        3、双方结婚登记之后，一方家庭为子女结婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻双方共同居住的

按照《婚姻法解释（二）》的规定，这样的房屋视为父母赠与夫妻双方的财产，分割时如果没有特殊情况，双方平分该房屋。    

        4、婚前男女双方的家庭共同出资建造的     

房屋属于夫妻共同所有。即夫妻双方结婚前双方家庭共同出资建造，建造该房的目的是为了男女双方结婚后共同居住使用，而男女双方结婚后，该房也确实归夫妻双方居住使用的，这样的房屋视为夫妻双方的家庭赠与夫妻双方的财产，属于夫妻共有房屋，离婚分割时，一般是对等分割。    

        5、婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的    

男女双方结婚后与其他家庭成员一起居住生活而没有分家析产的，婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的,这样的房产属于一方及其他家庭成员的共同房产，不能作为夫妻共有财产予以分割。    

        6、婚姻关系存续期间，家庭建造或购买并供全体家庭成员共同居住使用的结婚后，家庭建造或购买的供全体家庭成员共同居住的房屋，应当认定其中有夫妻财产的相应份额，对属于夫妻财产的部分可以进行分割，通常的做法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。需要指出的是，如果在离婚案件中对各方应得的房产份额不好确认的，法院一般是先对其他财产先行分割，对于房产的分割，让有关当事人另外提起分家析产之诉。     

        四、房改房的分割

房改房，也称售后公房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。公房实际上是卖给夫妻双方而不是仅向夫妻中的一方出售。根据一定的福利政策所购买的房屋，往往与夫妻双方职务、级别、工作年限等相挂钩，购买价格常远远低于房屋的市场价值，而当初分得房屋的情形又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议十分棘手。 

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方。这种住房的产权应属夫妻双方共有，夫妻任何一方对这种房改房有平等的处理权。但是，由于房屋权属登记以及房改售房的特殊性，在出售房改房时，不办共有产权，房屋所有权证只办在一人名下。因此，在确定房改房的所有权人时，并不能仅仅根据房屋所有权证上的具名作出认定，而应当根据《婚姻法》、《民法通则》、最高人民法院有关司法解释以及房改政策和其他相关规定综合地作出认定。对此，《婚姻法司法解释(二)》第19条规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。这里需要特别指出的是，售后公房的产权在婚前购买还是在婚后购买，是有本质区别的。婚前买下的产权就是个人财产；婚后用共同财产购买的售后公房，应认定为夫妻的共同财产。对于售后公房如何分割呢？根据《婚姻法解释（二）》的规定，主要由以下几种分割办法：1、双方竞价取得。双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；2、一方取得所有权，另一方给对方相应的经济补偿。即一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；3、拍卖房屋双方分割方价款。即双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。 

此外，在实际处理中，由于一些城市如上海、北京等，公房使用权可以通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在这种情况下，一概不考虑原一方承租时候的使用权价值也显得不公平。根据一些省、直辖市司法实践的做法，可区分情形处理：1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的价值单独归属问题；如果这种实物分配还附加了其他条件的，比如要受配人必须服务一定的工作年限、受配人因此丧失了一次性的分房基金等，则仍然要根据具体情况予以公平处理。2、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照《婚姻法司法解释(二)》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。3、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割。  

　     五、结束语

由于我国房产市场的多样性，导致了家庭房产属性的千差万别，这对于我国离婚房产分割的立法增添了很多麻烦，使得许多问题在立法上比较滞后，导致在司法实践中出现同样的问题有不同的处理方式。这样，不仅破坏法律的统一性，严肃性，而且损坏了人民法院的形象。笔者期望立法上可以对婚姻法司法解释中的空白地带和缺乏操作性的条款进行更好的完善，在实务中坚持贯彻照顾子女和保护妇女利益的原则进行判决。

参考文献：

 [1] 朱梅、应若平：《农村“留守妻子”家务劳动经济价值的社会学思考》[J]，《湖南农业大学学报》(社会科学版)，2005年06期。

 [2] 滕丽娟、艾国春：《论新“婚姻法”中的夫妻财产制度及其不足》[J]，《前沿》，2005年11期。

 [3] 姚秋娟：《我国夫妻财产制和妇女财产权的实现》[D]，苏州大学，2006年。

 [4] 巫昌祯 主编：《婚姻家庭法新论》，中国政法大学出版社，2002年7月版。