引言：

根据《人民防空法》的规定，新建民用建筑达到一定条件时，必须修建防空地下室。由于城市的发展，土地资源的不足，城市空间日益狭窄，居民拥有汽车数量不断攀升，使得许多防空地下室被改造作为汽车车车位（以下简称人防车位）。人防车位建设依据的不同和用途限制，其权利与普通独立产权的车位存在着明显的不同。关于人防车位由于目前缺乏明确的法律规范，在使用人防车位过程中，产生了诸多矛盾。本文就人防车位的权利归属与使用现状中存在的问题进行探讨，以期明确权利归属，规范使用形式，减少法律纠纷。

一、人防车位的产生及范围

《人民防空法》规定，新建民用建筑达到一定条件时，必须修建防空地下室。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。由于城市的发展，土地资源的不足，城市空间日益狭窄，居民拥有汽车数量不断攀升，使得许多地下人防工程改造作为汽车车车位（以下简称人防车位）使用。人防地下室改作停放车辆，既不妨碍人防工程的目标用途，又能充分利用有限的城市土地资源，当前在许多城市是一种多方都能接受的使用形式。现实生活中，人防车位大都分布在城市房地产开发商建设的新建住宅建筑地下工程，其面积规模一般依照该小区首层建筑面积大小修建。

二、人防车位的使用现状及存在的法律问题

根据《人民防空法》规定，人防工程是“谁投资，谁受益”，在城市人防车位大多是城市房地产开发商投资建设，人防车位的受益权当然属于房地产开发商。目前房地产开发商在使用和对人防车位享有收益权的，大多采用以下形式。

第一形式：出租人防车位。房地产开发商以出租的方式将人防车位租赁给小区的使用人，一次性收取20年租金，使用人使用人防车位。大多数开发商约定20年后由使用人继续无偿使用人防车位。这种方式存在一个问题，根据合同法的规定，租赁合同的租赁期限不能超20年，超过部分无效。20年后使用人无偿使用的依据何在呢？ 

第二形式：出售人防车位。房地产开发商以买卖的方式，将人防车位转让给使用人，与使用人签订买卖合同，约定人防车位归买方所有。由于目前在我国大部分地方人防车位没有办理确权手续，房地产开发商转让人防车位的依据何在呢？作为买方又如何确认自己拥有了人防车位的所有权呢？

 三、目前关于人防车位权属的主要观点及其分析

 目前对人防车位的权利归属问题，主要存在三种观点：

第一观点：人防车位所有权归国家所有。理由一，依照人民防空法的规定，人防车位直接的目标用途为人民防空，具有国防用途资产即为国防资产，依据《物权法》的规定，国防资产属于国家所有。理由二，依据人民防空法的规定要求，城市新建民用建筑，应按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室，也应推定为其人防车位产权所有国家所有。（参见王利明著《论物权法中车库的归属及相关法律问题》）这种观点忽略了《物权法》关于国防资产归国家所有的蕴含条件。笔者认为，此规定是以该资产已认定为国防资产的范围而言的，就地下人防工程来看，其只是可用于战时防空用途，人民防空法并没有将其划定为国防资产的范围。人民防空法只是要求配套修建可用于防空的地下室，原文规定，“谁投资、谁受益”反而暗示人防车位并不在国家所有的资产范围，当然不能以此推定地下室人防工程归国家所有。 

第二种观点：人防车位应属于全体使用人所有。理由：依据《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》规定，按照国家规定应承担的开发小区内的基础实施和公用设施配套建设费用作为商品房的成本，包含在该住宅房屋成本内。在开发商把整栋房屋销售给小区使用人后，人防工程车改用而来的人防车位作为该栋建筑的配套实施，理应归全体使用人所有。这种观点扩大了基础设施和公用配套设施的范围。依据建设部《商品房销售面积即公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，公用建筑面积不列入建筑面积的分摊，此规定依据明确，该部分建筑不在使用人购买的独立产权房屋分摊面积范围。而《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》规定，按照国家规定应承担的开发小区内的基础实施和公用设施配套建设费用作为商品房的成本，包含在该住宅房屋成本。此规定的含义意在明确商品房的成本范围，预防开发商肆意向使用人摊派费用等目的而设立，并非规定关于人防工程车位的归属，以此推定人防工程车位建设成本已经附加在使用人购买的商品房中，从而认定人防车位全体归使用人所有，没有依据。

第三种观点：人防车位的所有权应归投资建设的开发商所有。理由一：所有权的取得方式有其特定的形式，开发商修建民用住宅的同时，按照人民防空法等相关规定的要求，修建可用于防空的地下室，其资金来源是由开发商自行筹资、出资，在使用拥有所有权的资金，进行投入建设人防工程，是开发商资产形式的转变（从流动资金转为固定资产），此过程并没有发生财产所有权变动的行为，所有权的归属并没有发生变化，资产应归开发商所有。理由二，开发商修建人防工程，属于新建筑构筑物，依据《物权法》的规定，作为民事主体的开发商，其可依合法建造人防工程而取得对该人工程取得所有权。建设部《商品房销售面积即公用建筑面积分摊规定（试行）》规定，作为人防工程的地下室，不计入公用建筑面积，不进行建筑面积的分摊，其建设成本还须由开发商自行承担，所有权当然应归开发商所有。

四、对目前人防车位使用的建议

笔者同意上述第三种观点，基于此认识，建议在使用人防车位和人防车位受益的过程中，应该注意一下问题： 

 第一、对投资者（开发商）而言 。在开发商销售小区独立产权的时候，应明示商品房的价格仅为使用人所购买的商品房单价，人防工程车位的所有权、资产收益归开发商所有。在对人防车位的销售过程中，笔者认为依据《人民防空法》“谁投资、谁收益”的规定，开发商可以资产收益转让合同的方式，进行人防车位资产收益权的转让，这种比使用租赁合同更能明确双方的法律关系。对于以买卖形式转让人防车位使用权的，为了减少纠纷，在资产收益转让合同中应注明人防车位系人防工程改造而来，购买人应接受国家有关人民工程的管理规定，遵守人防工程的管理的要求等事项。

 第二、对人防车位权益受让人来说。受益人应了解人防工程车位的性质，查验开发商人防车位的建设规划依据、人防工程是否经人民防空部门的验收，是否办理地下人防工程使用权证书。人防工程使用权证书，是开发商合法地对人防车位在平时对其进行收益权、使用权转让法律依据，也受让人人防车位权益的有效保障。

笔者呼吁，在明确民用建筑地下人防工程归投资建设者（小区建设开发商）所有基础上，通过出售的，国家应承认购买人取得人防车位的所有权，出台相关的法律、法规，对人防车位实施确权、核发所有权证书。为兼顾人防车位在战时的人民防空作用，在发证的同时，可以考虑在权属证书上注明人防车位的性质、用途限制及战时适用的限制。广州曾对人防车位办证确权，确认权利归属、准许二手交易，笔者认为这是很好的尝试。