为配合银行办理预售商品房按揭贷款，开发商往往会与银行签订类似《一手房贷款业务银企合作协议》，如“开发商提供保证担保的，其对购房者的保证责任自银行向该购房者发放借款之日起，至该购房者取得房地产权利证书，并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续之日止”等，约定由开发商为购房者提供阶段性保证责任担保。

由此可以看出

在银行取得房产的他项权证后，即使购房者的贷款债务尚未得到清偿，开发商的阶段性保证责任解除条件也已成就，开发商的保证责任即可免除。因此，阶段性保证责任也可以理解为一种附解除条件的保证。

在开发商提供阶段性保证责任担保的情况下，如购房者在银行取得正式抵押登记之前断供，则银行会将购房者、开发商一并诉至法院，要求开发商对购房者的贷款债务承担连带保证责任。而在《民法典》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（“《担保制度司法解释》”）施行之前，若购房者未办理完毕该房产的抵押登记手续，法院倾向于判决银行对房产不享有优先受偿权，并倾向于判决开发商承担连带保证责任，这导致开发商的担保责任迟迟无法免除。

而自2021年1月1日起《民法典》及《担保制度司法解释》正式施行以来，该两者对于抵押权预告登记效力均作出了全新的规定，开发商的阶段性担保责任在未办理正式抵押登记的情况下有了免除的可能。对在新规施行之前约定了提供阶段性保证责任担保的案件，且房产未办理正式抵押登记的，在新规施行之后，法院如何判决呢？笔者通过整理各地法院的判例，发现审判实践中存在三种不同的观点。

第一种观点

适用民法典新规，判决银行对房产有优先受偿权，并免除开发商的阶段性担保责任。

 

在以下判例中，法院倾向适用新规，判决银行对房产有优先受偿权并免除开发商的阶段性担保责任。

其中，（2021）鲁0687民初1459号案件法官认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条的规定，虽然相关的事实发生在民法典实施之前，但适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观。

 

（2021）粤1702民初3031号案件法官认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条的规定，本案纠纷虽是基于《中华人民共和国民法典》施行前签订的合同引起，但在《中华人民共和国民法典》施行前的法律及司法解释并未规定预告登记权利人对抵押预告登记的房屋是否享有优先受偿权，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》对此进行了明确规定，且该司法解释是根据《中华人民共和国民法典》制定，故本案确认原告是否对涉案房屋享有优先受偿权，应适用《中华人民共和国民法典》及其司法解释。

 

（2021）粤0608民初2805号案件法官认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条的规定，本案中，购房者未能偿还每月的到期本息，该法律事实持续至民法典施行后，银行亦在民法典施行后宣告贷款提前到期并提起诉讼，故本案应适用民法典的规定。其他判例的法官直接适用新规，未特别进行说理。

综上，因案涉房产已具备办理所有权登记的条件，又不存在预告登记失效等情形，法院认为应当认定银行享有对购房者所购买的房屋经折价、拍卖、变卖后价款的优先受偿权。又考虑到开发商为涉案房产的借款提供保证系为了保证银行抵押权的实现，现法院已支持银行对房产享有抵押权，故法院认为开发商的担保责任应予以免除。

 

第二种观点

判决银行对房产没有优先受偿权，并判决开发商承担阶段性担保责任。

在以下判例中，法院判决银行对房产没有优先受偿权，并判决开发商承担阶段性担保责任。该类判决结果均具备两大共性特征，即第一，不适用民法典新规；第二，不管是否适用民法典新规，房产存在预告登记失效等情形。

关于不适用新规的大致说理：（2021）闽0502民初185号案件法官认为，因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律、司法解释的规定。（2021）粤0604民初1381号案件法官认为，案涉合同的成立时间、借款人的违约时间均在2021年1月1日即民法典施行之前，故适用当时的法律规定进行裁判。其他判例的法官直接适用旧规，或与前述案件说理基本一致。

 

关于判决结果的大致说理：

原因之一：

适用旧规，因房产仅办理了抵押预告登记，而非抵押权设立登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，故银行对案涉房屋不享有抵押物优先受偿权；另根据约定，保证人开发商对债务人的债务承担阶段性连带保证责任，其免除保证责任的条件是案涉房屋的正式抵押登记手续办理完毕。本案中约定的抵押物并未办理正式抵押登记，因此开发商的阶段性连带保证责任并未解除，开发商对购房者未偿还的借款本息仍应承担连带保证责任。

原因之二：

房产未在首次登记后于有效期内办理正式抵押登记或预告抵押登记，该抵押权预告登记已失效，故银行不能对该房屋的折价、变卖或拍卖价款享有优先受偿的权利；开发商的阶段性连带保证责任并未解除，开发商对购房者未偿还的借款本息仍应承担连带保证责任。

第三种观点

判决银行对房产有优先受偿权，但仍然判决开发商承担阶段性担保责任。

 

笔者搜索到1例判例（即：鹤山市人民法院于2021年07月29日作出的（2021）粤0784民初2284号判决）是法院判决银行对房产有优先受偿权，但仍然判决开发商承担阶段性担保责任。该类判决结果主要是因为法院适用新规判决银行对房产有优先受偿权，但因房产未办理正式的抵押登记，未取得房地产权属证书，故认为开发商的担保责任仍未能免除。

 

结语：

对于上述三种观点，若房产未办理正式抵押登记且抵押预告登记尚未失效的，笔者倾向于第一种观点。设立阶段性保证的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，保障实现全程的房产抵押担保，若开发商已经完成涉案房屋开发建设，并已完成产权初始登记手续，且抵押预告登记尚未失效的，适用民法典新规可以使银行获得抵押权，银行的债权由“人保”转为“物保”，有利于房地产市场良好有序运作。

 

而且，在银行享有优先受偿权的情况下，开发商阶段性担保的使命已经完成，银行设立阶段性保证的目的得以实现，银行请求处分抵押房屋并优先受偿无任何障碍，开发商的保证责任应当免除。另外，社会实践中，购房者是办理正式抵押登记的义务人，房产之所以未办理正式的抵押登记，往往是因为购房者的原因导致的，在第一种观点的情况下，开发商因购房者原因导致未办理抵押登记而承担责任的可能性将降低。

相较于第一种观点，第二、第三种观点属于较为机械地理解与适用法律。综上，第一种观点更能综合保护购房者、银行、开发商三者的合法利益，并实现三者利益共赢。

本文参考相关法规：

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条  当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条　民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

第二条　民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。

第三条　民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条  当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

特别声明

以上信息仅供一般性参考，不应视为针对特定事务的法律意见或依据。

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